COVID-19-მა უძრავი ქონების ბიზნესზე უპრეცედენტო და მრავალმხრივი გავლენა იქონია, რის შედეგებსაც ამ სფეროს ფინანსურ ნაწილში უკვე ნათლად ვხედავთ.

პანდემიის პერიოდში ისეთი უძრავი ქონების აქტივები, სადაც ადამიანების სიმჭიდროვე მაღალია — სავაჭრო ცენტრები, სტუდენტური საცხოვრებლები და სამედიცინო დაწესებულებები, ბაზარზე დიდი შოკის შედეგად მასობრივად გაიყიდა. სხვები უარყოფით გავლენას მომავალში იგრძნობენ, როცა მოიჯარეების მოთხოვნები შეიცვლება, რადგან ადამიანების შეზღუდული გადაადგილების გამო ამ სექტორის მიმართ სანდოობამ საგრძნობლად იკლო. მაგალითად, 3 აპრილის მდგომარეობით, სხვადასხვა სექტორის უმეტესობაში, მათ შორის სასტუმრო და გასართობი დაწესებულებების შემთხვევაში, უძრავი ქონების ღირებულება 25%-ზე მეტით იყო შემცირებული.

ელექტრონული ვაჭრობის მოკლევადიანი უპირატესობების მიუხედავად, უძრავი ქონების ლოგისტიკა იკლებს, რადგან შემცირებულია ტვირთბრუნვა და ადამიანების გადაადგილება. კარანტინმა ასევე შეამცირა გაქირავებისა და მშენებლობისგან მიღებული შემოსავალი. გადაიდო ახალი პროექტების მშენებლობა — მრავალი ადამიანისთვის საჭირო აქტივობები შეიზღუდა, ხოლო სოციალურმა დისტანცირებამ კომერციული დაწესებულებები სტაბილური შემოსავლის გარეშე დატოვა.

ამ ცვლილებების დადებითი მხარე მდგომარეობს იმაში, რომ სამომხმარებლო მოთხოვნა შენობების უფრო ეფექტიანი თვისებებისკენ გადაიხარა, რადგან პანდემიამ და შეზღუდვებმა შენობების ენერგოეფექტიანობის პრობლემებიც გამოავლინა. როცა საქმე ეხება საცხოვრებელ ფართს, სადაც ადამიანები ცხოვრობენ და ახლა უკვე მუშაობენ კიდეც, მოსახერხებელი სივრცეების და ეფექტიანი ენერგოსისტემების საკითხი უფრო მოთხოვნადი ხდება.

იტალია, სადაც უძრავი ქონების სექტორში გასული წლის პირველ კვარტალთან შედარებით 9-დან 22 მილიარდ ევრომდე ვარდნას ელოდებიან, უკვე შეიმჩნევა მოთხოვნის ზრდა ისეთი უძრავი ქონების მიმართ, რომელშიც უზრუნველყოფილია უსაფრთხოება და რომელიც მყიდველს ეფექტიან და ჯანსაღ გარემოს სთავაზობს ცხოვრებისა თუ მუშაობისთვის.

ხანგრძლივ პერსპექტივაში უძრავი ქონება მიმზიდველ აქტივად რჩება, რომელსაც რისკების გათვალისწინებით სტაბილური შემოსავლის უზრუნველყოფა შეუძლია — მის ღირებულებაზე სხვა აქტივები გავლენას ვერ ახდენენ. ინვესტორების დაინტერესება ბაზრის სხვადასხვა სეგმენტის მიმართ მზარდი იქნება და ამაში დიდ როლს ზუსტად მდგრადობა ითამაშებს. აქტივების მფლობელები და ინვესტორები ყოველთვის რისკების შემცირებას შეეცდებიან, რომლებიც მეიჯარეების და მომხმარებლების მხრიდან უსაფრთხოებასა და ეფექტიანობაზე მოთხოვნის ზრდას უკავშირდება.

მეიჯარეების მოთხოვნების მოკლევადიანი დაკმაყოფილების გარდა, სექტორმა ხანგრძლივ პერსპექტივაზეც უნდა იზრუნოს. ინვესტორები ამჟამად მზად არ არიან მდგრადობისკენ ნაბიჯების გადასადგმელად, რათა უძრავი ქონება უფრო უსაფრთხო იყოს. ენერგიის მოხმარების თვალსაზრისით არაეფექტიანი უძრავი ქონებიდან მიღებული შემოსავალი და მოგება შემცირდება და ამის მიზეზი მარეგულირებელი ორგანოების მხრიდან გაზრდილი ზეწოლის და სამსახურეობრივი საქმიანობის სხვადასხვა სპეციფიკის გარდა არის ის, რომ თუ აღნიშნული სექტორი საკუთარ თავს თავიდან არ შექმნის, ეს ხელს შეუწყობს კლიმატის კრიზისის ტემპების აჩქარებას.

უძრავი ქონება და ფიზიკური კრიზისი: კორელაცია და გავლენა

იმ კრიზისის მასშტაბების გათვალისწინებით, რომელესაც ახლა გავდივართ, ფინანსურმა ოპერატორებმა ორი მთავარი აქსიომა უნდა მიიღონ:

1. პანდემიით გამოწვეული კრიზისები და კლიმატის ცვლილებები ურთიერთკავშირში არიან;
2. კრიზისები სულ უფრო დიდ გავლენას ახდენენ უძრავი ქონების მდგრადობაზე.

გლობალიზაციის ფონზე (და მანამდეც) კრიზისები, ძირითადად, ურთიერთკავშირში ვითარდებიან. ტემპერატურის მატება და კლიმატური საფრთხეები ზრდიან ცხოველებსა და ადამიანებს შორის საშიში პათოგენების გადაცემის რისკს.

როგორც ჩანს, პანდემია მომავალში სულ უფრო დიდი სიხშირით მოგვევლინება, თუ ჩვენ მყისიერად არ მივიღებთ საჭირო ზომებს, რომლებიც კლიმატის ცვლილებებს შეაკავებს — ამ საკითხში უძრავი ქონების სექტორი მნიშვნელოვან როლს თამაშობს. მსოფლიოში სათბური გაზების მესამედი შენობებზე მოდის, რომლებიც მსოფლიო ენერგომოხმარების 40%-იან მაჩვენებელს აღწევენ. სხვა სექტორებთან შედარებით ცალსახაა, რომ ეკოლოგიაზე ზრუნვის თვალსაზრისით სამშენებლო სექტორი არაეფექტიანად მუშაობს.

გარდა ამისა, პანდემიას და კლიმატის ცვლილებას ერთი საერთო თვისება აქვს, რომელიც უძრავი ქონების ბაზარზე დიდ გავლენას ახდენს — ორივე ფიზიკურ შოკს იწვევს. ვინაიდან უძრავი ქონების სექტორი დაკავებულია გარიგებებით, კრიზისების დროს ის ავლენს იმ სისუსტეებს, რომელსაც აქამდე ვერ ვხედავდით. მაგალითისთვის, სამედიცინო დაწესებულებების სისუსტე მათ მოუქნელობასა და ტევადობის პრობლემაში მდგომარეობს. საყოფაცხოვრებო დანიშნულების შენობები კი, როგორც აღმოჩნდა, ენერგიის ყველაზე დიდი მომხმარებლები არიან. სავაჭრო ცენტრების ბიზნეს მოდელი აგებულია ისე, რომ სხვადასხვა ობიექტი ერთმანეთთან ახლოს მდებარეობდეს, რაშიც სოციალური დისტანციის შესაძლებლობა არავის გაუთვალისწინებია. მსგავს შოკებს ადრე თუ გვიან სისტემური, ასევე სოციალური და ეკონომიკური შედეგები მოყვება, რაც საბოლოოდ სექტორზე ახდენს გავლენას.

უძრავი ქონების სექტორის გადაფასება

რაც შეეხება მდგრადობას, აქ მნიშვნელოვანია სისუსტეების გაგება და სამომავლო პოტენციალის ზრდა. უძრავი ქონების ინვესტორებმა უნდა შეძლონ და საკუთარი საქმიანობა კიდევ ერთხელ გადააფასონ — მეტი აქცენტი გააკეთონ საკუთარი აქტივების და სერვისების გაციფრულებაზე. ჯანმრთელობისთვის მეგობრული გარემოს შემოწმებისა და რესურსების მოხმარების, მათ შორის CO2 ემისიის მონიტორინგისთვის გამოყენებული ტექნოლოგია, შესაძლოა, შეფასებისა და გაზომვისთვის უფრო კომპლექსურ მეთოლოგიას იყენებდეს და მეტ ინფორმაციას გაწვდიდეთ, ვიდრე მხოლოდ ჯანმრთელობის რისკები/შესაძლებლობებია.

გარდა ამისა, ინვესტორებს შეუძლიათ, საკუთარი რესურსები განახლებადი ენერგიის ინფრასტრუქტურის ასაშენებლად და არსებული შენობების მოდერნიზაციისთვის გამოიყენონ. მოკლევადიან პერსპექტივაში ამან, შესაძლოა, შემოსავალი შეამციროს, თუმცა საბოლოო ჯამში ეს ხელს შეუწყობს რისკების შემცირებას და ბაზრის ახალი შესაძლებლობების გამოჩენას, რაც კრიზისის მიმართ მდგრადობას და კონკურენციის პირობებში მოწინავე პოზიციების შენარჩუნებას გამოიწვევს.

ბოლოს, შესაძლებელია მოხდეს ტრადიციული ინვესტიციების კომბინირება ეკოლოგიურ, სოციალურ თუ ESG — გარემოსადაცვითი, სოციალური და კორპორატიული მმართველობის — იდეებთან, რაც ხანგრძლივ პერსპექტივაში შედეგების გაუმჯობესებას შეუწყობს ხელს. კომპანიებს, რომლებიც უძრავი ქონების ბიზნესში არიან და მდგრადი განვითარების საკითხებზე მუშაობენ, უნდა ჰქონდეთ კარგი შესაძლებლობები ცუდ კლიმატურ პირობებში და ამავდროულად უზრუნველყოფდნენ კარგ საბაზრო პირობებს.

ფინანსურად კვლავ აქტუალური რჩება კონცენტრირება ისეთ საკითხებზე, როგორიცაა საპროცენტო განაკვეთი და სესხის სტრუქტურა, რაც საინვესტიციო გადაწყვეტილებებისა და მოგებისთვის ძალიან მნიშვნელოვანია. COVID-19 და კლიმატის ცვლილებები კი შეგვახსენებენ, რომ უძრავი ქონების ბიზნესი ადამიანების ქცევის შესაბამისად იცვლება. მართლაც, ადამიანების ქცევის ცვლილებებთან ერთად მკვეთრად გაიზარდა მოთხოვნა მეტად უსაფრთხო და მდგრად შენობებზე, რის გამოც ამ ინდუსტრიას საკუთარი თავის გადაფასება მოუწევს.