ახალი მშენებლობების სიმაღლის შეზღუდვა ალბათ ერთადერთი საკითხია, რომელზეც საქართველოს მოსახლეობის მოსაზრება ერთსულოვანია, თუმცა აზრთა უნისონი სულაც არ ნიშნავს, რომ იდეა კარგია. თავისთავად, არავის მოსწონს, როდესაც მისი სახლის წინ დიდი კორპუსი შენდება. პირადად ჩემს სამეზობლოში ბევრი პრობლემა არსებობს, თუმცა, ერთადერთი, რამაც მთელი სამეზობლო (4 კორპუსი) გააერთიანა, იყო ახალი კორპუსის მშენებლობის შეჩერება, რომელიც ამ ოთხივე კორპუსიდან 80–100 მეტრითაა დაცილებული. ეს მარტივი ემოციური ტერიტორიალიზმის მაგალითია, რაც გასაგებია და ადამიანის ბუნებაშია. ამ მხრივ, ა.შ.შ-ს მაგალითი განსაკუთრებით საინტერესოა, რადგან ის წარმოადგენს ქალაქ დაგეგმარების და რეგულაციის ბევრ მაგალითს და მათ შედეგებს, რის მიხედვითაც შეგვიძლია გავიგოთ ქალაქის რეგულირების მექანიზმები.

ამ მხრივ შედეგით კალიფორნია, კერძოდ სან-ფრანცისკო, ყველაზე მეტად გამოირჩევა, რადგან პრესაში ზუსტად სან-ფრანცისკოს საბინაო კრიზისზე მიდის საუბარი. ბოლო 20 წელზე მეტია, სან-ფრანცისკო სერიოზულ საბინაო სიმცირეს განიცდის, რაც შეფასებულია როგორც კრიზისი; საქმე ისაა, რომ 1960-იანი წლებიდან სან-ფრანცისკოში შემოიღეს მკაცრი ზონალური და სამშენებლო რეგულაციები, რომლითაც შენობების სიმაღლე იზღუდება, ადგილობრივ მოსახლეობას კი ახალი მშენებლობების შეჩერება მარტივად შეუძლია. ქალაქის მაცხოვრებლები ამ გადაწყვეტილებით კმაყოფილები არიან (იგივე იქნებოდა თბილისშიც), თუმცა ამის შედეგად ქალაქი ვეღარ პასუხობს მოთხოვნას საცხოვრებელ ფართზე, რაც ბუნებრივად ზრდის ფასებს უძრავ ქონებაზე და ქირაზე. ფასების ზრდა კი პირველ რიგში არტყამს ყველაზე ღარიბ მოსახლეობას.

სან-ფრანცისკოში ამის შედეგად ბევრი ადამიანი გარეთ აღმოჩნდა, მათ შორის ის ადამიანებიც, ვისაც აქვს სამუშაო და შემოსავალი. უხეში გათვლებით, ქალაქში 7 000 ათასი უსახლკარო ადამიანია. ეს სიტუაცია მწვავედაა შეფასებული გაეროს მიერ, როგორც ადამიანთა უფლებათა დარღვევა. ამის მიზეზი უმეტესწილად ბინების მაღალი ფასია. მსგავსი სიტუაცია სხვა დიდ ქალაქებშიც არის, საცხოვრებლის ფასი ერთ-ერთი ყველაზე დიდი ფინანსური ტვირთია დიდ ქალაქში მცხოვრები ამერიკელებისათვის.

ამის მიუხედავად, ყველა არაა წაგებაში - ბინების სიმცირით დიდ მოგებას ნახულობენ ბინათმესაკუთრეები და მაღალი კლასის დეველოპერები, რადგან სან-ფრანცისკოს მოსახლეობის 65% პროცენტი ქირით ცხოვრობს. ბინის ყიდვა არარეალურია მოსახლეობის უმეტესობისთვის და რეალურად არის ინვესტიცია მდიდარი ადამიანებისთვის, რადგან ბინის ყიდვა გარანტირებულ მოგებას ნიშნავს, რაც უფრო უკეთესი ფულის დაბანდებაა, ვიდრე იგივე Apple-ს აქციების ყიდვა. ეს ასევე იზიდავს უცხოელებს, რომლებიც მოგების ნახვის მიზნით ყიდულობენ კერძო საკუთრებას და კიდევ უფრო ზრდიან მოთხოვნას და ფასს.

ანალოგიური სურათია სხვა ევროპულ "რეგულირებულ" ქალაქებში, როგორებიცაა ლონდონი და სამოთხედ წოდებული შვედეთის დედაქალაქი — სტოკჰოლმი, სადაც ერთადერთი კრიზისი ზუსტად საბინაოა. როგორც ინგლისსა და ამერიკაში, პრობლემები აქაც სახელმწიფოს არასწორი ბიუროკრატიული ჩარევითა გამოწვეული, რამაც გაართულა და არამომგებიანად აქცია მშენებლობა. იმის მიუხედავად, რომ ამ ქვეყნებში სახელმწიფო თვითონაც აშენებდა და აშენებს სოციალურ საცხოვრებელს, ეს მნიშვნელოვნად არ ცვლის კრიზისულ სიტუაციას. ეს არ ნიშნავს, რომ ამ ქვეყანებში ქალაქ დაგეგმარების ექსპერტები და სპეციალისტები არაკვალიფიციურები არიან, უბრალოდ დიდ მზარდ ქალაქში ბინებზე მოთხოვნის გათვლა ძალიან რთულია.

არსებობს გამონაკლისები: ტოკიო, რომელსაც აქვს ბევრად უფრო ლიბერალური რეგულაციები და კანონები, რაც ხელს უწყობს ახალ მშენებლობასა და ბინებზე მოთხოვნის დაკმაყოფილებას. მაგალითისთვის, 1995–2015 წლებში ლონდონში და სან ფრანცისკოში ფასები უძრავ ქონებაზე გაორმაგდა, როდესაც ტოკიოში ფასები ოდნავ თუ შეცვლილა, მათ შორის, ყველაზე ტრენდული უბნების ჩათვლით.

თუ ტოკიოს მაგალითს გვინდა მივყვეთ, რეცეპტი მარტივია — იმდენი მშენებლობა, რამდენზეც მოთხოვნა არსებობს. ისევ ვბრუნდებით ძალიან ბანალურ, გაცვეთილ მაგრამ ისევ მნიშვნელოვან პრინციპთან: კრიზისული ქვეყნების შემთხვევაში მთავრობებმა მაქსიმალურად უნდა გაუხსნან ხელები დეველოპერებს, რათა მათ შეძლონ ბაზრის მოთხოვნის დაკმაყოფილება, ამისთვის კი მნიშვნელოვანია მავნე კანონების მოცილება.

რთული არ უნდა იყოს წარმოვიდგინოთ, თუ რა მოხდება თბილისში მსგავსი აკრძალვების მიღების შემდეგ, განსაკუთრებით ჩვენი ექსპერტების და კანონმდებლების ხელში. კი, შეიძლება ფასები მომენტალურად არ გაიზარდოს, რადგან თბილისში დღესაც ბევრი ნახევრად ცარიელი კორპუსია, მაგრამ ზუსტად ეს ნახევრად ცარიელი კორპუსები ინარჩუნებენ არსებულ ფასს. დიდი ალბათობით, მომავალში გარდაუვლად გაიზრდება თბილისის მოსახლეობა და მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე. იქიდან გამომდინარე, რომ ჩვენთან ცხოვრების დონე გაცილებით დაბალია, ვიდრე ლონდონსა და სან-ფრანცისკოში, ბინებზე მცირედი ფასის ზრდაც განსაკუთრებით მძიმედ დაარტყამს ყველაზე ღარიბ მოსახლეობას და დიდად გაუზრდის ცხოვრების ფასს საშუალო ფენის მოსახლეობის იმ ნაწილს, რომელიც ქირით ცხოვრობს. ეს ჯამში რეალურად გაზრდის სოციალურ უთანასწორობას და გაართულებს სოციალურ მობილურობას.

მაგრამ ქალაქს განვითარება სჭირდება, და როგორ შეიძლება ქალაქი განვითარდეს ქაოსურად, გეგმის გარეშე? ამ ბუნებრივ შეკითხვაზე პასუხი სინამდვილეში არსებობს.

Minute Earth-ის მოკლე ვიდეო, რომელიც დაფუძნებულია ამერიკის ურბანულ კვლევებზე გვიჩვენებს, რომ მზარდი ქალაქისთვის ოპტიმალურია კომპაქტური ზრდა "სიმაღლეში" და არა "სიგანეში", იგივე აზრი, უფრო ფართოდ მეორდება Real Engineering-ის და Atlantic-ის მიერ. სამივე შემთხვევაში საუბარი მაღალი განაშენიანების უპირატესობაზეა; მაღალი შენობების არსებობა უფრო ენერგოეფექტურია და ეკოლოგიურად ნაკლები ნეგატიური გავლენა აქვს, დაბალსართულიან შენობებსა და კერძო სახლებთან შედარებით. მაღალი შენობები ეფექტურად იყენებენ მიწას; დაბალი საცხოვრებლების აშენება კი უფრო მეტ მიწისა და მწვანე საფარის განადგურებას საჭიროებს, რათა იმავე რაოდენობის მოსახლეობა ფართით დაკმაყოფილდეს. კომპაქტურად დასახლებული მაღალი ქალაქი უფრო ხელმისაწვდომს ხდის საზოგადო ტრანსპორტისა და ველოსიპედის გამოყენებას. ქალაქის "გაფართოების" შემთხვევაში კი, მოსახლეობა იძულებული იქნება საკუთრი ტრანსპორტით იმგზავროს, შესაბამისად, უფრო გაიზრდება გარემოს დაბინძურებაც, მგზავრობის დროც, ტრაფიკი და ფინანსური ხარჯიც.

ნათელია, რომ მთავარი მიზეზი, რის გამოც დეველოპერებს მაღალსართულიანი შენობები ურჩევნიათ დაბალს, ფინანსურია და არა ეკოლოგიური ან ენერგოეფექტური. კონკურენტულ გარემოში დამატებითი სართულების აშენება მათ მოგებას აძლევს, თუმცა სიმაღლის აკრძალვით ისინი დიდად არაფერს დაკარგავენ, რადგან მათ მიერ უკვე აშენებულ ბინებზე ფასები აიწევს, ისევე როგორც მათ სამომავლო პროექტებზე, სადაც უკვე ნაკლები სართულის აშენება მოუწევთ.

სიმაღლის აკრძალვა მხოლოდ გაზრდის მიწაზე მოთხოვნას და მწვანე საფარს უფრო მეტად გაანადგურებს, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ არსებული კორპუსების მოსახლეობა დეველოპერებს მათთან ახლოს დიდი პროექტის განხორციელებას აუკრძალავს. მშენებლებს მოუწევთ ქალაქისგან უფრო დაშორება და ბუნებაში გადასვლა, რის შედეგადაც კიდევ უფრო მეტი ხე და მწვანე საფარი მოისპობა.

არავინ ამბობს, რომ სახელმწიფო არ უნდა არეგულირებდეს ქალაქის სხვა ასპექტებს, როგორებიცაა, მაგალითად, ქუჩების დაგეგმარება (რაც სამწუხაროდ ვერ მოხერხდა სპორტის სასახლის ტერიტორიის შემთხვევაში), ან პარკების მშენებლობა და ზოგადი გამწვანება, რაც სამწუხაროდ, მხოლოდ არჩევნების პერიოდში ხდება. თუმცა ამავე დროს ჩვენ უნდა ვიყოთ რეალისტები და გვესმოდეს ბიუროკრატიის და ლობირების რისკები. დასავლურმა ბინების კრიზისმა გვაჩვენა, რომ არც ერთ ექსპერტს, გეგმას ან კანონმდებელს არ შეუძლია მომავლის ხედვა და ქალაქის მოთხოვნის გათვლა. ისინი დღემდე არიან ამ კრიზისულ მდგომარეობაში, საიდანაც გამოსვლა ძალიან რთულია. რთული წარმოსადგენია, რომ საქართველოში ეს პრობლემა სხვაგვარად გადაიჭრება.

გასაგებია, როდესაც ადამიანები უკმაყოფილებას გამოთქვამენ დისკომფორტის გამო, თუმცა "ქაოტურ" მშენებლობებს არ მოაქვთ იმდენად დამანგრეველი ეკონომიკური ზიანი, რამდენადაც ბინების ქაოტურ ფასებს, რაც დასავლეთმა კარგად გვანახა. ეს არის ზიანი, რომელიც პირდაპირ არტყამს ადამიანის მთავარ საბაზისო საჭიროებას — საცხოვრებელს. ჩვენ შეგვიძლია ბევრი ვისაუბროთ "ჩაბეტონების" მავნებლობაზე, მაგრამ ისიც უნდა გავიხსენოთ, რომ ამ ჩაბეტონებულ გარემოშიც კი უამრავი ადამიანისთვის არ არსებობს ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი სივრცე.