მულტიმედიურ მასალაში გამოყენებულია მონაცემები პორტალიდან dataforcrisis.com, რომელიც ჟურნალისტებს რუსეთიდან მიგრაციის გაშუქებაში ეხმარება. მასალა შექმნილია ფორსეტის Data for Crisis Fellowship-ის ფარგლებში, DW Akademie-ის მხარდაჭერით.

ავტორები: ელეონორა ჭანია, თათია შურღაია, მაიკო ჩიტაია

თამუნა 3 წლის წინ 500 ლარად, თბილისის ერთ-ერთ ცენტრალურ უბანში, ვაჟა-ფშაველას მეტროსთან ოროთახიან ბინას ქირაობდა. ახლა იმავე ფასად ყიდვა-გაყიდვის ვებგვერდზე იპოვა 22 კვ/მ ერთოთახიანი ბინა მიწის ქვეშ, სადაც მზის სხივიც კი არ ხვდება. სახლში მოსახვედრად ჯერ სარდაფში უნდა ჩავიდეს, შემდეგ კი ბნელი, დაზიანებული დერეფანი გაიაროს. ვებგვერდზე ბინის ფოტოები გამქირავებლისთვის მომგებიანი თანმიმდევრობითაა ატვირთული, რადგან პირველი, რაც თვალში გხვდება, საცხოვრებლად ვარგისი სივრცეა, შემდეგ კი მიწისქვეშეთი.

თუ თამუნა ამ თანხას 200-300 ლარს დაამატებს, საშუალება ექნება, იპოვოს ბინა, ამ შემთხვევაში, მიწის ზემოთ — ავტოფარეხში. ცუდი ამბავი ისაა, რომ მზის სხვი არც ამ "ბინაში" ხვდება, რადგან ფანჯარა ამოშენებულია.

გაყიდვა-გაქირავების საიტების განცხადებებზე შეხვედრია რუსულენოვანი ტექსტიც. უნახავს ისეთებიც, სადაც მითითებული აქვთ, რომ ბინას რუსეთის მოქალაქეებზე არ აქირავებენ, თუმცა, მისი დაკვირვებით, ასეთი შემთხვევები იშვიათია. სამაგიეროდ, ხშირია შემთხვევა, როდესაც ქართულენოვან განცხადებაზე დარეკვის პასუხად პირდაპირ რუსულად ესალმებიან.

უკვე ორი წელია, თამუნა საბურთალოზე ქირით ცხოვრობს. თავდაპირველად, ბინას 650 ლარად ქირაობდა. რუსეთის მოქალაქეების მიგრაციის შემდეგ, ბინის მეპატრონემ მას ფასი 800 ლარამდე გაუზარდა, შემდეგ კი გადახდა დოლარში მოსთხოვა, რაც მის ბიუჯეტს აჭარბებდა, ამიტომ სხვა ბინის ძებნა დაიწყო. იმ ბიუჯეტში, რაც თამუნასთვის მისაღებია, აუცილებელი პირობებით აღჭურვილ ბინას ვერ შოულობს, ხოლო ბინებს, რომლებიც მინიმალურ მოთხოვნებს აკმაყოფილებს, თამუნას ჯიბე ვერ წვდება.

"დარწმუნებული ვარ, რომ ეს ყველაფერი კავშირშია რუსების მასიურ შემოდინებასთან. გარდა იმისა, რომ საცხოვრებელი ფართების ქირა იზრდება, რუსები იხდიან დოლარში, რაც საქართველოში არ არის დაშვებული. მათი შემოსავლები არის გაცილებით მაღალი, ვიდრე საქართველოს საშუალო ფენის შემოსავლები. შესაბამისად, როდესაც ისინი მაღალ თანხას იხდიან, ავტომატურად, ჩვენთან, ბაზარზე იზრდება ფასი, რაც რთულ მდგომარეობაში გვაგდებს ადგილობრივებს", — ამბობს ის.

თამუნას ისტორია მხოლოდ ცალკეული მაგალითია. ბინის პოვნის სირთულე, რომ ბევრ ადამიანს აქვს, მარტივი გადამოწმებითაც კარგად ჩანს. მაგალითად, თუ ერთ-ერთ ცნობილ ვებგვერდზე, რომელსაც მომხმარებლები ყველაზე ხშირად იყენებენ, საბურთალოზე 800 ლარის ფარგლებში ბინის შეძენას გადაწყვეტთ, მხოლოდ 6 ვარიანტს იპოვით.

"ქირავდება იზოლირებული 100 კვ/მ ოროთახიანი ნათელი ბინა პირველ სართულზე, ყველა ოთახი თავისი ფანჯრებით, სამზარეულობით, სველი წერტილითა და კორიდორით, მყუდრო და წყნარ ეზოში, საუკეთესო ლოკაციით, კანდელაკის ქუჩიდან 200 მეტრში, რესპუბლიკურიდან 400 მეტრში. წინასწარ ორი თვის გადახდით", — ამ აღწერილობით კი ასეთ ბინას ნახავთ.

2022 წლის თებერვალმა რადიკალურად შეცვალა მსოფლიო გეოპოლიტიკის კონტურები. უკრაინაში რუსეთის სამხედრო შეჭრის შემდეგ მსოფლიოს სხვადასხვა მიმართულებით ათასობით რუსი მოქალაქე გაიქცა — ამ მიმართულებების ჩამონათვალში საქართველოცაა, მეტიც, სტატისტიკა ცხადყოფს, რომ ჩვენი ქვეყანა რუსებისთვის თავშესაფრის საძიებლად ერთ-ერთი მიმზიდველი ვარიანტია.

რუსი მიგრანტების განსაკუთრებული ზრდა 2022 წლის ოქტომბერს, რუსეთში სამხედრო მობილიზაციის გამოცხადებას ემთხვევა. საკუთარი ქვეყნიდან გამოქცეულები მეზობელ ქვეყანაში დაბინავებას, სამსახურის შოვნას, ბიზნესის დაწყებას ცდილობენ და ზოგჯერ მოქალაქეობასაც იღებენ.

• სტატისტიკის თანახმად, ბოლო ერთ წელში, საქართველოს მოქალაქეობა რუსეთის 3 297 მოქალაქეს მიენიჭა.

რუსების სურვილი — იცხოვრონ და დამკვიდრნენ საქართველოში — ჩვენი ქვეყნის მოსახლეობაზეც ახდენს გავლენას. სწორედ ამიტომ, უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული საკითხების მაგალითზე, ვეცადეთ გაგვეგო, როგორ იმოქმედა ქვეყანაში რუსების რიცხვის ზრდამ საქართველოს მოქალაქეების ეკონომიკურ და ემოციურ მდგომარეობაზე.

პლატფორმა DataforCrisis და საქართველოს მოსახლეობის განწყობები რუსულ მიგრაციასთან დაკავშირებით

Data For Crisis დოიჩე ველე აკადემიისა და SocialLab-ის ერთობლივი ინიციატივაა, რომლის მხარდამჭერები არიან DW Akademie-ის პარტნიორები საქართველოში, ყაზახეთსა და ლიბანში. ეს უფასო და ყველასთვის ხელმისაწვდომი პლატფორმაა, სადაც თავმოყრილია პირველადი მონაცემები ძირითადი სოციალური ქსელებიდან ისეთ კრიზისულ საკითხების გარშემო, როგორიცაა Covid-19 და მიგრაცია.

პლატფორმა განახლებადია და ყოველკვირეულად ახალი მონაცემები შემოედინება, რაც შესაძლებლობას აძლევს მედიის წარმომადგენლებსა და მკვლევრებს, გამოიყენონ უახლესი საჯარო ინფორმაცია, დეტალური საძიებო სისტემის და საკვანძო სიტყვების გამოყენებით. უძრავ ქონებაზე რუსული მიგრაციის გავლენების უკეთესი გაანალიზებისთვის, სწორედ ეს პლატფორმა გამოვიყენეთ.

რუსი მოქალაქეების შემოდინებასა და საქართველოში უძრავი ქონების ფასების ზრდის კვალდაკვალ ემოციები რომ ერთ-ერთი წამყვანი ფაქტორია, ეს მონაცემებიც მოწმობს. პირველ რიგში, აღსანიშნავია რომ მიგრაციის პროცესის განმავლობაში მიგრანტებში ყველაზე პოპულარული საკითხი ეკონომიკაა, ხოლო მასპინძელ თემში — პოლიტიკა. ამასთან, საინტერესო განწყობები ვლინდება ორი პერიოდის განმავლობაში — რუსეთის უკრაინაში შეჭრისა და რუსეთში სამხედრო მობილიზაციის პირველი ფაზის დროს.

მასპინძელი თემი შეშინებული და გაბრაზებული იყო ომის დაწყების შემდეგ შემოსული ტალღის მიმართ, თავდაჯებულობაც ამ ემოციებს მიემართებოდა. პარალელურად, მიგრანტების თემში სჭარბობდა თავდაჯერებულობა და მხიარული განწყობები. მობილიზაციის პერიოდში თითქოს მასპინძელი საზოგადოება შეგუებული იყო პროცესს, რაც გამოიხატება პირველ ეტაპზე თავდაჯერებული განწყობებით. შემდგომში დომინირებს შიშის, მოლოდინისა და გაბრაზების განცდები. მიგრანტების თემში კი განწყობების დინამიკა თითქმის უცვლელი იყო.

24 თებერვლის შემდეგ პირველ მობილიზაციამდე ეკონომიკის კატეგორიაშიც კი მასპინძელი თემის განწყობები და მოლოდინები ვლინდებოდა შემდეგ საკვანძო სიტყვებში: მთავრობა, საზღვარი, რუსები, პოლიტიკა, განცხადება. მიგრანტების თემში კი, რა თქმა უნდა, მთავარი აქცენტი კეთდებოდა ბინებზე, საზღვარსა და ფასებზე.

ზოგადად, DataForCrisis მიხედვით, რუსი მიგრანტების მიერ გამოქვეყნებულ პოსტებში ჭარბობდა ისეთი სიტყვები, როგორებიცაა: საბურთალო, ბინა, გაქირავება და უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული ტერმინები.

საგულისხმოა, რომ პორტალზე შეინიშნება უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული ტერმინების ზრდა, განსაკუთრებით 2022 წლის შემოდგომიდან, კერძოდ, სექტემბერი-ოქტომბრის თვიდან. ეს ზრდა ემთხვევა რუსეთში სამხედრო მობილიზაციის გამოცხადებას, რასაც მოჰყვა რუსი მიგრანტების მასობრივი შემოსვლა ჩვენს ქვეყანაში.

ლაშა [სახელი მისი სურვილით შევცვალეთ] გაყიდვების ერთ-ერთ სააგენტოში მუშობს. ამბობს, რომ ბინის ყიდვის ან ქირაობის სურვილით რუსეთის არაერთი მოქალაქე მიმართავს. ხაზს უსვამს, რომ ახლა სიტუაცია შეიცვალა და სჭარბობენ ისეთი რუსები, რომლებსაც ბინის შეძენა სურთ. მისი თქმით, ამ ვითარებამ ქირის ფასის შედარებით დარეგულირება და გაყიდვების ფასის მატება გამოიწვია.

რაც შეეხება, ზოგადად, უძრავი ქონების გაძვირებას, მიზეზად მოთხოვნის ზრდას ასახელებს, რასაც ბაზარი სათანადოდ ვერ აკმაყოფილებდა.

"არ იყო ის რეალური ფასი. მოთხოვნა იყო ძალიან დიდი, ჩვენთან ემოციებს უკავშირდება ყველაფერი და ემოციებზეა დამოკიდებული ბაზარიც", — განმარტავს ის.

ლაშას დაკვირვებით, ბინის ქირაობის 10 მსურველიდან დაახლოებით 7 რუსია, ყიდვის მსურველებს შორის კი — 10-დან 3. მისი თქმით, რუსები თბილისში ბინას — თითქმის ყველგან, თუმცა ძირითადად ცენტრალურ უბნებში, კონკრეტულად კი საბურთალოზე ეძებენ.

უძრავი ქონების მიმართ ინტერესის ზრდაც მასობრივ მოთხოვნას უკავშირდება. ჩვენ მიმოვიხილეთ პორტალზე თავმოყრილი რუსი მიგრანტების პოსტები, კომენტარები და დიალოგები. აღმოჩნდა, რომ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სიტყვები ხშირად გვხვდება საზღვრის გადაკვეთისა თუ ბინადრობის მოწმობის აღების კონტექტსში. აი, რამდენიმე მათგანი:

1. проблематично. допрашивать могут, но пропустят, можете говорить прямо, что хотите приобрести недвижимость здесь — პრობლემურია. შეიძლება დაგკითხონ (საზღვარზე), მაგრამ გამოგიშვებენ. შეგიძლიათ უთხრათ პირდაპირ, რომ აქ უძრავი ქონების შეძენა გსურთ.
2. Вид на жительство дают, если недвижимость на сумму от 100 тысяч долларов. В апартаментах есть управляющий, рецепшн, в квартире нет. Регистрацию везде можно сделать — ბინადრობის მოწმობას იძლევიან, თუ უძრავი ქონის ფასი 100 000 დოლარიდან იწყება. აპარტამენტებში არის მმართველი და მიმღები, ბინებში — არა. რეგისტრაციის გაკეთება ყველგან შეიძლება.

რუსებში ბინის მყიდველთა მსურველების ზრდამ, როგორც მოსალოდნელი იყო, საქართველოს მოქალაქეებს ამ მიმართულებითაც შეუქმნა დაბრკოლებები.

გიორგიმ და თამომ ბინის შეძენაზე ზრუნვა ახალ წლამდე დაიწყეს. ფიქრობდნენ, რომ 50 000 დოლარის ფარგლებში 50კვ/მ ბინის ყიდვას მოახერხებდნენ. სურდათ, გარემონტებული, ავეჯიანი ბინის პოვნა, სადაც პირდაპირ შესვლისა და ცხოვრების საშუალება ექნებოდათ, თუმცა ასე არ მოხდა. თამოს დაკვირვებით, თუ ახალ წლამდე ამ ფასად 50, 55, ან თუნდა 57კვ/მ შეძენა იყო შესაძლებელი, ახალი წლის შემდეგ ეს ღირებულება ე.წ. თეთრ ან მწვანე კარკასს ჰქონდა.

"მინიმუმ 5 ათასით მაინც იყო გაძვირებული. დეკემბერში იყო, რომ კვადრატულს, გარემონტებულს, ნაწილობრივ ავეჯით 1 000 დოლარად პოულობდი. უკვე იანვრიდან ამას ვეღარ ახერხებდი", — დასძენს ის.

თამოს უჭირს, განაზოგადოს და დარწმუნებით თქვას, რომ ფასების მატება რუსების მასობრივ შემოდინებას უკავშირდება, თუმცა აღნიშნავს, რომ ყიდვა-გაყიდვის თემატურ ჯგუფებში ხშირად ხვდებოდა უკმაყოფილო მომხმარებლების პოსტები, სადაც ბინის ფასის გაძვირებაზე საუბრობდნენ და ამას რუსების შემოსვლას უკავშირებდნენ. იხსენებს ერთ მაგალითსაც და ამბობს, რომ ომამდე 26 ათას დოლარად გაყიდულ სახლს მისი ახალი მეპატრონე ომის დაწყების შემდეგ 44 ათას დოლარად ყიდდა.

უძრავი ქონება და მასთან დაკავშირებული ტენდენციები

რუსული მიგრაციის შედეგად, 2022-2023 წელს საქართველოში უძრავი ქონების ქირავნობის თანხები რეკორულად გაძვირდა. თიბისი კაპიტალის მონაცემებით, 2022 წლის განმავლობაში ჯამურად ქირის ფასის ზრდა 66%-ია. მათივე ინფორმაციით, 2022 წელი გამორჩეულად ძლიერი იყო თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების (RRE) ბაზრისთვის.

პანდემიის წლებში თბილისში კომერციული უძრავი ქონების ფასის ვარდნის შემდეგ, სექტორის მაჩვენებლები მკვეთრად გაუმჯობესდა 2022 წელს. კოვიდთან დაკავშირებული შეზღუდვების მოხსნამ, საერთაშორისო საზღვრების გახსნამ და დაჩქარებულმა მიგრაციამ ხელი შეუწყო ეკონომიკურ ზრდას და განსაკუთრებით გააუმჯობესა ბიზნეს აქტივობა.

• თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვა გასულ წელს საშუალოდ — 17%-ით, ხოლო გასაქირავებელი საცხოვრებლის ფასი 77%-ით არის გაძვირებული.

თბილისის სავაჭრო ცენტრებში იჯარის ფაქტობრივმა ფასებმა პანდემიამდელ დონეს 5%-ით გადააჭარბა. 2022 წლის 11 თვეში წლიური 22%-ით გაიზარდა. საგულისხმოა, რომ პანდემიამდელი პერიოდიდან უძრავი ქონების მთავარი შემსყიდვლები რუსები იყვნენ.

2022 წელს მათ მიერ უძრავის ქონების შესყიდვამ ბაზარი გაამყარა. თუმცა განსხვავებული სურათი იხატება საცხოვრებელი და კომერციული ფართების ქირავნობის მიმართულებით. სავარაუდოდ, სწორედ გაზრდილი ქირავნობიდან შემოსულმა თანხებმა წარმოქმნა დისპროპორცია ბაზარზე და ამავე ფაქტორმა ძლიერ დააზარალა ადგილობრივი მოსახლეობა.

არსებობდა უძრავ ქონებაზე თანხების შემცირების მოლოდინები, იქიდან გამომდინარე, რომ მობილიზაციით გამოწვეული მოზღვავებული მიგრაცია შენელდებოდა, რუსი მიგრანტები დატოვებდნენ ქვეყანას და უძრავ ქონებაზე მოთხოვნაც და, შესაბამისად, ფასებიც შემცირდებოდა.

რადგან უახლესი მონაცემები არ არსებობს რუსი მიგრანტების რაოდენობაზე და ქვეყნიდან მათ გასვლაზე, ისევ პორტალს მივმართეთ და შევეცადეთ, დაგვენახა, რამდენად შემცირდა რუსი მიგრანტების ინტერესი საქართველოს ეკონომიკის მიმართ 2023 წელს, მობილიზაციის შემდეგ. ჩვენ დავაკვირდით სოციალური ქსელის მომხმარებლების პოსტების რაოდენობას საქართველოსთან მიმართებით და ასეთი სურათი მივიღეთ:

აღმოჩნდა, რომ საქართველოს ეკონომიკის მიმართ ინტერესი, არათუ შემცირდა, არამედ გაიზარდა, რაც გვავარაუდებინებს, რომ რუსი მიგრანტების რაოდენობა წინა წლის ოქტომბერთან შედარებით მცირედიდ ან საერთოდ არ შეცვლილა. საგულისმოა პორტალზე თავმოყრილი ტელეგრამ პოსტებიც, რომლებიც 2023 წლის თებერვალ-მარტით თარიღდება. რუსი მიგრანტები ერთმანეთში ცვლიან ინფორმაციას არა მხოლოდ ბინებისა და აპარტამენტების ყიდვის შესახებ, არამედ კომერციული ფართების შეძენის მიმართულებით, რაც ქვეყანაში დარჩენის გრძელვადიან პერსპექტივაზე/სურვილზე მიუთითებს.

სვეტლანა ჩ. რუსეთის მოქალაქეა, ის 2022 წელს ოჯახთან ერთად ჩამოვიდა საქართველოში, კარგად მოერგო კლიმატს და გრძელვადიანად აპირებს დარჩენას. სვეტლანასა და მის მეუღლეს რუსეთში ჰოსტელის ბიზნესი ჰქონდათ, თუმცა საომარმა ვითარებამ და სანქციებმა ეს ბიზნესი არარენტაბელური გახადა. ამიტომ გადაწყვიტეს, საქართველოში გაეგრძელებინათ და სოლოლაკსა და ვერაზე 3-ზე მეტი ფართი იქირავეს.

"ხელშეკრულებები 2024 წლამდე გავუფორმეთ გამქირავებლებს. ახლა საქართველოში კარგი ნიადაგია სასტუმრო ბიზნესისთვის, თან ჩვენც გამოცდილება გვაქვს ამ მიმართულებით და ვაპირებთ, ეს გახდეს ჩვენი შემოსავლის წყარო. ქართველი გამქირავებლისთვისაც მომგებიანია, რადგან ჩვენ გრძელვადიანად ვქირაობთ აპარტამენტებს და მათ ყოველთვიური გარანტირებული შემოსავალი აქვთ.

სხვათა შორის, როცა უძრავ ქონებას ვეძებდით, ბევრმა გამქირავებელმა აპარტამენტების გაყიდვის სურვილი გამოთქვა. ახლა ხელსაყრელი დროა, კარგ ფასად გაყიდონ უძრავი ქონება, თუმცა ამ ეტაპზე ჩვენ ამდენი ფული არ გვაქვს. ისე სასტუმრო ფართის შეძენას ჩვენც ვფიქრობთ", — გვითხრა სვეტლანამ, რომელსაც ვინაობის გამხელა არ სურს.

როგორც პირად ისტორიებზე, ასევე, პორტალის მონაცემებზე დაყრდნობით, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ რუსი მიგრანტების ტალღამ პირდაპირი, ხელშესახები ეკონომიკური და ემოციური ზიანი მოუტანა მასპინძელ თემს. უნდა ითქვას ისიც, რომ ქვეყნის ეკონომიკური მაჩვენებლები უძრავი ქონების სფეროში გამყარდა და პანდემიამდელ მონაცემებს გადაუსწრო.